Come chiedere una riduzione della pigione quando scende il tasso di riferimento

In Svizzera la maggior parte delle pigioni d'abitazione è legata al tasso ipotecario di riferimento, pubblicato ogni trimestre dall'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). Quando il tasso scende, il locatore non è tenuto a ridurre spontaneamente la pigione: spetta all'inquilino chiederlo. L'art. 270a CO vi consente di pretendere una riduzione per la prossima scadenza di disdetta se le basi di calcolo della pigione sono cambiate in modo rilevante, in particolare per una diminuzione dei costi. Poiché il tasso cambia nel tempo, verificate sempre l'ultima pubblicazione dell'UFAB prima di procedere.

Il primo passo è capire su quale tasso si basa la vostra pigione attuale. Di solito è indicato nel contratto di locazione o nell'ultima notifica di aumento o di riduzione. Confrontatelo poi con il tasso di riferimento in vigore. Se quest'ultimo è più basso, avete probabilmente diritto a una riduzione.

Per il calcolo, l'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) prevede una regola semplice. Quando il tasso di riferimento è pari o inferiore al 5 %, ogni aumento di 0,25 punti giustifica un rialzo della pigione del 3 % (art. 13 OLAL); al contrario, ogni calo di 0,25 punti corrisponde a una riduzione di circa il 2,91 %. Con un calo di 0,5 punti la riduzione è quindi di circa il 5,74 %, perché le percentuali si applicano una dopo l'altra e non si sommano semplicemente.

Il locatore può tuttavia compensare la riduzione con altri fattori. Può far valere il rincaro, nella misura del 40 % dell'aumento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo dall'ultima fissazione della pigione (art. 16 OLAL), nonché l'aumento delle spese di manutenzione e di esercizio. Queste compensazioni vanno giustificate e avete il diritto di chiedere un calcolo dettagliato.

La domanda va presentata per iscritto, preferibilmente per raccomandata. Indicate l'indirizzo dell'abitazione, la pigione netta attuale, il tasso di riferimento su cui si fonda, il nuovo tasso pubblicato dall'UFAB, la pigione ridotta richiesta e la data di decorrenza, cioè la prossima scadenza di disdetta nel rispetto del termine contrattuale. Il locatore ha 30 giorni per rispondere (art. 270a cpv. 2 CO). Se rifiuta, concede solo una riduzione parziale o non risponde, potete rivolgervi all'autorità di conciliazione entro i 30 giorni successivi; in Ticino si tratta degli uffici di conciliazione in materia di locazione. La procedura è gratuita (art. 113 cpv. 2 lett. c CPC) e una disdetta data perché l'inquilino fa valere i propri diritti è contestabile (art. 271a CO).

Se vi siete trasferiti da poco, esiste un'altra possibilità: la contestazione della pigione iniziale (art. 270 CO). Potete adire l'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna dell'ente locato se siete stati costretti a concludere il contratto per necessità personali o familiari o a causa della penuria di abitazioni, oppure se la pigione è stata aumentata in modo rilevante rispetto a quella del precedente inquilino. Nei Cantoni in cui è obbligatorio, il locatore deve comunicare la pigione iniziale con il modulo ufficiale.

SwissDoc genera la richiesta di riduzione della pigione al locatore e l'istanza di contestazione della pigione iniziale. I primi tre documenti sono gratuiti, senza carta di credito.