Mietzinssenkung verlangen, wenn der Referenzzinssatz sinkt

In der Schweiz sind die meisten Wohnungsmieten an den hypothekarischen Referenzzinssatz gekoppelt. Dieser wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht. Sinkt er, muss der Vermieter die Miete nicht von sich aus senken: Sie als Mieterin oder Mieter müssen die Herabsetzung verlangen. Nach Art. 270a OR können Sie auf den nächsten Kündigungstermin eine Senkung fordern, wenn sich die Berechnungsgrundlagen wesentlich geändert haben, namentlich wegen einer Kostensenkung. Da sich der Satz laufend ändert, prüfen Sie vor jedem Schritt die aktuelle Publikation des BWO.

Zuerst klären Sie, auf welchem Referenzzinssatz Ihr heutiger Mietzins beruht. Diese Angabe finden Sie meist im Mietvertrag oder in der letzten Mitteilung über eine Erhöhung oder Senkung. Vergleichen Sie ihn mit dem aktuell gültigen Satz. Liegt dieser tiefer, haben Sie wahrscheinlich Anspruch auf eine Reduktion. Fehlt im Vertrag jede Angabe, ist in der Regel vom Referenzzinssatz auszugehen, der bei Vertragsabschluss oder bei der letzten Mietzinsanpassung galt. Die früheren Werte finden Sie ebenfalls auf der Website des BWO.

Für die Berechnung gibt die Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) eine einfache Faustregel vor. Bei einem Referenzzinssatz von 5 Prozent oder weniger berechtigt jede Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte zu einer Mietzinserhöhung von 3 Prozent (Art. 13 VMWG). Umgekehrt ergibt jede Senkung um 0,25 Prozentpunkte eine Reduktion von rund 2,91 Prozent. Bei einer Senkung um 0,5 Prozentpunkte sind es rund 5,74 Prozent, weil die Prozentsätze nacheinander und nicht einfach addiert berechnet werden.

Der Vermieter darf die Senkung allerdings mit anderen Faktoren verrechnen. Dazu gehören die Teuerung, die zu 40 Prozent der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise seit der letzten Mietzinsfestsetzung überwälzt werden darf (Art. 16 VMWG), sowie gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten. Solche Verrechnungen muss er begründen, und Sie dürfen eine detaillierte Berechnung verlangen.

Ihr Herabsetzungsbegehren reichen Sie schriftlich ein, am besten eingeschrieben. Nennen Sie die Adresse der Wohnung, den aktuellen Nettomietzins, den Referenzzinssatz, auf dem er beruht, den neuen vom BWO publizierten Satz, den verlangten tieferen Mietzins und den Zeitpunkt der Senkung, also den nächsten Kündigungstermin unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist. Der Vermieter hat 30 Tage Zeit für seine Antwort (Art. 270a Abs. 2 OR). Lehnt er ab, gewährt er nur einen Teil oder schweigt er, können Sie innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Das Verfahren ist kostenlos (Art. 113 Abs. 2 lit. c ZPO). Eine Kündigung, weil Sie Ihre Rechte aus dem Mietverhältnis geltend machen, ist anfechtbar (Art. 271a OR).

Sind Sie erst kürzlich eingezogen, gibt es einen weiteren Weg: die Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR). Sie können innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung an die Schlichtungsbehörde gelangen, wenn Sie sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen Wohnungsmangels zum Vertragsabschluss gezwungen sahen, oder wenn der Vermieter den Mietzins gegenüber dem Vormieter erheblich erhöht hat. In Kantonen mit Formularpflicht muss der Vermieter den Anfangsmietzins und die Vormiete auf einem amtlichen Formular mitteilen.

SwissDoc erstellt das Gesuch um Mietzinssenkung an den Vermieter sowie das Begehren um Anfechtung des Anfangsmietzinses. Die ersten drei Dokumente sind kostenlos, ohne Kreditkarte.