Come recuperare il deposito di garanzia dell'affitto in Svizzera

In Svizzera il deposito di garanzia per la pigione è disciplinato dall'art. 257e CO. Per un'abitazione non può superare l'importo di tre pigioni mensili. Se la garanzia è prestata in denaro o in titoli, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato all'inquilino. Quei soldi non entrano quindi mai nel patrimonio del locatore: restano vostri, e gli eventuali interessi spettano a voi.

Il conto di garanzia è bloccato. La banca può svincolare l'importo solo con il consenso scritto di entrambe le parti, oppure in base a un precetto esecutivo non contestato o a una sentenza passata in giudicato. Alla fine della locazione, la via più rapida è quindi ottenere la firma del locatore o dell'amministrazione sull'ordine di svincolo indirizzato alla banca.

La verifica dell'ente locato al momento della riconsegna è decisiva. Il locatore deve controllare lo stato dell'appartamento e segnalare subito all'inquilino i difetti di cui quest'ultimo risponde (art. 267a CO). Se non lo fa, perde in linea di principio le sue pretese, salvo per i difetti non riconoscibili con un esame usuale. La normale usura, come pareti ingiallite dopo alcuni anni o segni d'uso sul parquet, non può esservi addebitata (art. 267 CO). Leggete con attenzione il verbale prima di firmarlo e annotate le vostre riserve se non siete d'accordo.

Dopo aver riconsegnato le chiavi, inviate una richiesta scritta al locatore, preferibilmente per raccomandata, con copia alla banca. La lettera dovrebbe indicare l'indirizzo dell'ex abitazione, la data di fine della locazione e di riconsegna, l'importo della garanzia, la banca e se possibile il numero del conto di garanzia, nonché l'IBAN su cui desiderate ricevere la somma, interessi compresi. Conviene fissare un termine ragionevole, per esempio 30 giorni, e invitare il locatore a comunicarvi per iscritto, con i relativi giustificativi, eventuali pretese nei vostri confronti.

Se il locatore non risponde o blocca la garanzia senza motivo, la legge vi tutela. Secondo l'art. 257e cpv. 3 CO, se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha avviato un'esecuzione né promosso un'azione giudiziaria contro di voi, potete esigere direttamente dalla banca la restituzione della garanzia, anche senza il suo consenso. Allegate alla richiesta una copia della disdetta o di un altro documento che attesti la fine della locazione.

Non siete però obbligati ad attendere un anno. In caso di disaccordo su spese di ripristino o su importi trattenuti, potete rivolgervi all'autorità di conciliazione in materia di locazione del luogo in cui si trova l'immobile. In Ticino si tratta degli uffici di conciliazione in materia di locazione. La procedura di conciliazione è gratuita per le controversie relative alla locazione di abitazioni (art. 113 cpv. 2 lett. c CPC) e porta spesso a un accordo in tempi brevi. Se il locatore vi fa notificare un precetto esecutivo che contestate, interponete opposizione entro dieci giorni, altrimenti la banca potrebbe versargli la garanzia.

Se la garanzia non è stata depositata su un conto bancario ma prestata tramite una società di fideiussione, lo svincolo segue le condizioni di quel contratto: informatevi direttamente presso l'ente interessato.

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